Le changement d'usage ne s'applique pas partout, et le numéro de déclaration ne le remplace pas

Deux formalités portent des noms voisins et sont régulièrement confondues : la déclaration d’un meublé de tourisme, qui relève du code du tourisme, et l’autorisation de changement d’usage, qui relève du code de la construction et de l’habitation. Elles n’ont ni la même finalité, ni la même autorité, ni les mêmes effets. Un logement peut disposer d’un numéro de déclaration en règle et se trouver, au même moment, en situation de changement d’usage irrégulier.

Usage, destination : deux notions qui ne se recouvrent pas

L’usage est une notion du code de la construction et de l’habitation. Un local est à usage d’habitation ou il ne l’est pas ; l’article L631-7 de ce code définit ce qu’est un local à usage d’habitation, dit comment cet usage se prouve, et ouvre la possibilité de soumettre le changement d’usage à une autorisation préalable.

La destination est une notion du code de l’urbanisme. Elle figure dans le plan local d’urbanisme et se décline en destinations et sous-destinations réglementaires. Changer la destination d’un local relève d’une déclaration préalable ou d’un permis, selon les cas et selon que des travaux sont réalisés.

Une opération peut donc appeler l’une, l’autre, ou les deux. La confusion est fréquente parce que le guichet est souvent le même — le service urbanisme de la commune — alors que les procédures et les textes diffèrent.

Où le régime d’autorisation s’applique

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation a été réécrit par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, dans une rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026. Le seuil de population qui commandait jusque-là l’application du régime a disparu. Deux conditions le remplacent, et elles se cumulent.

Condition	Ce qu’elle recouvre	À vérifier
Le champ géographique	La section n’est applicable qu’aux communes dont la liste est fixée par le décret auquel renvoie le B du I de l’art. 1406 bis du code général des impôts	La présence de la commune sur cette liste, dans la version en vigueur du décret
La décision locale	Dans ces communes, le changement d’usage peut être soumis à autorisation préalable, sur décision de l’organe délibérant	La délibération, son numéro, sa date de séance et sa date de publication
À défaut	Pas d’autorisation de changement d’usage exigée	L’absence d’acte se confirme auprès du service urbanisme, par écrit

Le même article précise désormais que la location d’un local d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage, et il encadre la preuve de l’usage d’habitation du local.

Rien dans cette page ne permet de conclure que l’autorisation est exigée, ou ne l’est pas, dans une commune donnée. Cette conclusion se tire du décret et de l’acte local, et d’eux seuls. Et elle se retire : une commune peut délibérer, ou rapporter sa délibération, à tout moment.

Autorisation temporaire, autorisation avec compensation

Là où le régime s’applique, il ne prend pas une forme unique. Le code de la construction et de l’habitation distingue deux voies, aux effets très différents.

L’autorisation temporaire relève de l’article L631-7-1 A du CCH, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024. Une délibération du conseil municipal — ou de l’organe délibérant de l’intercommunalité lorsqu’elle est compétente en matière de plan local d’urbanisme — peut définir un régime permettant à une personne physique ou morale de louer un local d’habitation en meublé de tourisme. Elle en fixe les conditions et les critères : durée des contrats de location, caractéristiques physiques du local, localisation. Elle peut aussi plafonner, par zone, le nombre d’autorisations ; dans ce cas, toutes sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans, et une procédure de sélection entre candidats s’applique.

Deux précisions du même article. L’autorisation ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme au règlement de copropriété, le demandeur l’attestant sur l’honneur. Et lorsque le local est la résidence principale du loueur, aucune autorisation n’est nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage.

Cette autorisation reste personnelle : l’article L631-7-1 pose que l’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel et cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin à l’activité du bénéficiaire.

L’autorisation avec compensation relève du même article L631-7-1, mais y échappe : lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne, et les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation, qui est publiée au fichier immobilier. Elle survit donc à la vente. En contrepartie, elle suppose de transformer en habitation une surface de locaux ayant un autre usage, dans les conditions fixées par le règlement communal.

Cette distinction est la plus importante de tout le sujet pour un vendeur ou un acquéreur. Un bien annoncé comme « autorisé en location saisonnière » n’a pas la même valeur selon que l’autorisation est personnelle — auquel cas elle disparaît à la vente — ou réelle. La question se pose avant l’avant-contrat, et la réponse est dans l’arrêté d’autorisation, qui indique son fondement.

Le mécanisme de compensation

Le principe est arithmétique : pour retirer un logement du parc d’habitation, il faut y remettre de la surface d’habitation. Le règlement annexé à la délibération communale fixe les paramètres, et ce sont eux qui déterminent la faisabilité réelle d’une opération.

Ces paramètres sont, selon les communes qui pratiquent la compensation : le ratio de surface à compenser, la localisation admise pour la surface de compensation, la nature des locaux éligibles, et les conditions de conservation de la compensation dans le temps. Aucune de ces valeurs n’est nationale. Aucune n’est reproduite ici : elles n’ont de sens qu’avec la référence de la délibération qui les fixe.

Le numéro de déclaration, ce qu’il prouve exactement

Depuis le 20 mai 2026, la déclaration soumise à enregistrement se fait auprès d’un téléservice national et n’est plus subordonnée à une délibération communale : l’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur, l’impose à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme. Le déclarant obtient un numéro, qui doit figurer dans toute annonce. L’article L324-2-1 met à la charge des intermédiaires et des plateformes l’information du loueur, le recueil d’une déclaration sur l’honneur, la publication du numéro dans l’annonce et la transmission du nombre de jours de location du logement.

Ce numéro prouve qu’une déclaration a été faite pour ce logement, à cette adresse, par ce déclarant.

Il ne prouve pas que le changement d’usage est autorisé. Il ne prouve pas que le titre de propriété ou le document régissant l’usage des lots de l’immeuble permet l’activité. Il ne prouve pas que le plafond annuel de nuitées applicable à une résidence principale est respecté — il sert au contraire d’identifiant pour le vérifier. Et il ne vaut pas classement.

Beaucoup d’annonces présentent le numéro comme un label de conformité globale. Il n’en est pas un, et c’est précisément l’usage que la loi n’en fait pas.

Les sanctions, et qui les déclenche

Le changement d’usage effectué sans l’autorisation exigée expose à une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en application de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’assignation n’appartient pas à la seule commune : l’autorité organisatrice de l’habitat, l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et l’Agence nationale de l’habitat peuvent également agir. Le juge ordonne le retour à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe et, à l’expiration de ce délai, prononce une astreinte.

Le défaut de déclaration, la déclaration inexacte et le dépassement du plafond annuel applicable à une résidence principale sont sanctionnés au titre de l’article L324-1-1 du code du tourisme, par des amendes administratives pour certains manquements et par des amendes civiles pour d’autres. Les montants ont été relevés par la loi du 19 novembre 2024 ; ils se lisent dans la version en vigueur du texte, et non dans une synthèse.

Le point à retenir tient moins aux montants qu’au mécanisme : le contrôle ne dépend pas d’un signalement. Les données de location remontent des plateformes, et le numéro de déclaration rend chaque logement identifiable dans ce qui est transmis.

Ce qui se vérifie avant d’acheter, et avant de vendre

• Le régime de changement d’usage est-il applicable dans la commune ? Sur quel acte, de quelle date ?
• Une autorisation existe-t-elle pour ce local ? Sur quel fondement — temporaire et personnelle, ou avec compensation ?
• Le logement est-il déclaré, et sous quel numéro ?
• Le document qui régit l’usage des lots de l’immeuble permet-il l’activité ?
• Le régime fiscal appliqué jusqu’ici correspond-il à l’usage déclaré du bien ?

Ces cinq questions se posent au stade des échanges précontractuels, où elles se documentent par pièces. Après la signature, elles se posent au nouveau propriétaire, seul.

Où vérifier

Le régime du changement d’usage figure aux articles L631-7, L631-7-1 et L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, et les sanctions à l’article L651-2 du même code. Deux dates commandent ces versions : le 21 novembre 2024 pour les articles L631-7-1 A et L651-2, réécrits par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; le 21 février 2026 pour l’article L631-7, réécrit par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Le champ géographique renvoie au décret mentionné au B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts.

Le régime déclaratif des meublés de tourisme figure aux articles L324-1-1 et L324-2-1 du code du tourisme, l’article L324-1-1 dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 mai 2026, mise en œuvre par les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026. L’ensemble se consulte sur Légifrance, dans la version en vigueur à la date de l’opération.

service-public.gouv.fr publie les fiches pratiques correspondantes ainsi que les formulaires de déclaration de meublé de tourisme et de demande d’autorisation de changement d’usage.

L’existence d’une extension du régime, les conditions de délivrance des autorisations temporaires et les règles de compensation relèvent de délibérations du conseil municipal, publiées par la commune au titre de l’article L2131-1 du code général des collectivités territoriales. Ce sont ces actes, avec leur numéro et leur date, qui font foi.